黄舒卫／预售屋排队乱象解惑 7大产品差异化成元凶
▲全台房价指数在今年第2季已站上实价登录以来的高点。（图／记者林裕丰摄）
台湾房价涨很凶吗？
根据张金鹗老师领导开创的好时价（House+）最新发布的全台房价指数，今年第二季已站上实价登录以来的高点，平均年涨2.28%。另外，信义房价指数则显示台北市今年以来涨了5.87%。
但是，您听过Izmir伊士麦吗？您知道Ankara安卡拉、Istanbul伊斯坦堡吗？
上述3个城市分别是土耳其的前3大城，根据国际独立不动产顾问公司Knight Frank编制的今年第二季全球150个主要城市住宅房价指数（Global Housing Price Index），这3大城的年涨幅分别为28.1%、26.4%、20.2%，超过2成的超高涨幅，占据全球前三名，也带动土耳其房价以25.7%涨势，坐上全球冠军宝座。
而台湾年涨3.6%，不但落后全球平均涨幅的4.7%，在56个国家只排名到第34名，算中后段，甚至疫情最严重的美国都涨了4.5%，俄罗斯更涨了8.1%，连延办东奥的日本都以3.7%的涨幅略胜台湾。
今年虽有黑天鹅肺炎疫情肆虐，严重冲击基本面，经济成长率全面翻黑，但美国联准会三月中旬将降息、无限QE的资金筏门一开，全球纾困、赈灾、救经济的黑洞还没补满，股、房两市已如冲天炮一般窜起，管他防疫成效如何、疫情有无二度爆发的风险，资金洪潮已经无差异地席卷全球。
对比全球资金行情撑起房市的「无基之弹」，难怪央行认为台湾在史上最大的产业投资潮流下，供应链重组带动商办、厂办与住宅需求全面提振，房市表现尚属「有基之弹」。
但说台湾房市没问题，恐怕也是矫情。因为台湾房价就算不涨，高房价所得比、房贷负担比，在全球也是数一数二。宽松的贷款条件、超低利率，以及预期涨价的心态逼出前所有的买气，再加上疫情发展的不确定氛围下，政府管制行为势必忌惮，因此「房价涨」已成趋势，短期难回。
房价的「贵」、「涨」、「炒」，三件事的关系千丝万缕，「贵」，我们只能遗憾，「涨」，我们只能兴叹，但「炒」，恐怕就该看清真相。
我们首先厘清市场环境
房市在前波管制下走低，2016年交易量创新低之外，建商投资也趋保守，当年住宅建照核发量倒回2008年时的水准，形成即使自住需求强，但缺乏新成屋供给的状况。
然而，去年房市走稳，建筑投资转热，因此住宅的建照核发量不但超越前其高峰，甚至14.9万宅的量，是本世纪最高、直追1995年以前的高点，产生目前市场以预售市场挂帅的现象。
预售屋产品与中古屋、新成屋的差异，进一步造就今天排队买屋的特殊现象。
首先，预售屋一般要2到4年才能交屋，对买方来说，订金、签约、开工只要缴付10~15%的价款，相对成屋交易动辄2成的自备款，又没有搬家、装修等支出，期初投资压力较小，因此在房价的接受度较高，成为区域创价的跳板。
第二，如果中古屋、新成屋是现货，则预售屋就是期货。期货买的是未来价，假设市况坏，没人会急着追跌，预售市场就萎缩，反观现在市况热，预期涨价心理强，预售价就越走越强，不断自我加强的状况，甚至外溢到新成屋、中古屋市场，激起比价心态，同步追涨。
第三，预售屋的卖方是单一卖方，买方要买就只能找建商、代销，因此建方对于价格的调整不但有主导性，更有垄断性。只要销况好，价格就会越调越高、越调越快，议价空间也越来越小，甚至早卖少赚，干脆就封盘不卖，间接加速涨价。
第四，既然预售市场是由建方主导，因此有能力以价制量，提供优惠的专案贷款，例如：信用贷款、公司贷、工程期零付款、超低自备款等方案，让买方轻松跨进购屋门槛。一方面确实能嘉惠首购族，但另一方面对投资客来说更是拉大杠杆、扩大投资规模的操作良机，贫富不均的现象更凸显。
第五，房地合一税2016年上路之后，短期投资的税率高达45%，肯定不低于预售屋交易、转手的财产交易所得税，也间接让熄火的投资盘，重新转进预售市场而乐此不疲。
第六，预售市场由建商、代销操盘，行销手段就会变得灵活而有节奏。之前合建、都更案的可售户数有限，短期完销的话术可以暂忘。取而代之的是以建方为核心，潜销期以口袋名单、忠实粉丝、员购为侧翼，先对外形塑的热销市况，进而巩固限量、饥渴行销的效果，再透过现在流行的投资讲座、财商群组，活络红单、换约的地下市场。一手拱一手，房屋来不及上市就成为拿来炒作的稀缺投资商品。
第七，实价登录目前对预售屋价格登录的漏洞，在于无法即时反应价、量市况。因此当市场最火爆的交易发生在预售屋黑盒子时，终端的散户买方只能受制于建商、新闻单方面讯息，心生「建设在跑、房价在飙」、「今天不买、明天更贵」、「现场不买、回家后悔」等恐慌购买心态，急着拿香跟拜的排队、抢购就毫不意外。
资金满溢、产业链重组、投资转进、实体资产避险、新案稀缺、产品特性，再加上政府公共投资在轨道建设、城乡建设的议题逐渐开花结果，以及业者刻意操作，都是掀起这波预售屋热潮，甚至擦枪走火的怪象丛生的原因。提醒买方在获利接力赛的游戏中，要慎谋能断，不要成为最后一只白老鼠。
►黄舒卫小档案
学历政治大学地政系硕士
经历国泰世华银行、联邦银行不动产管理部、信托部东亚建筑经理公司市场分析师永庆房产集团研展中心经理
现职瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监