买房「银行估价砍2成」入手！ 专家授「购屋4策略」：破盘价也买的到
▲买房要注意谈判价格多宽，取自你对房子及屋主的情况了解多少。（图／翻摄自pixabay）
许多人问我：「爱莉，到底应该怎么样谈价格？一个房子少说上百万甚至上千万，为什么你们都可以谈到那么便宜？到底你们都是怎么样找物件，怎么样议价的呢？」甚至还有人问我说：「所谓的『议价』，是不是『死不加价』就叫做『议价』？」
其实「议价」回归到本质就是「谈判」，而「谈判」里面的最重要的，就是「筹码」。所以，只要是我们的学员都知道，在看房子的时候就应该要开始问问题了，要开始收集很多关于这个房子和屋主的情报。
可是，就算我们问了问题，仲介回答我们的，有没有可能不是真的？当然有可能！所以，回到家之后还要做功课。要做哪些功课呢？
▲买房前要先做足功课，往往便宜的成交物件很少会秀在实价登录里 。（图／翻摄自pixabay）
虽然现在有实价登录，但是，其实所谓的「行情」都是一个区间。同一个路段上，可能有一坪22 万的，但是也有一坪32 万的，每坪价差差到8 万到10 万，都有可能。为什么有的人可以买到22 万，有的人会买到32 万？甚至每坪22 万成交的屋况和条件，还比32 万成交的条件更好！这个就是所谓「议价」的差别！
另外，实价登录里，针对过高跟过低的行情其实是根本不会呈现的。所以，我们之前成交过一些物件，其中几间是透过全台湾最大的直营仲介品牌成交的，每一笔交易他们一定会去登录，但是即使过了半年，实价登录上还是找不到资料，就是因为买的太便宜了！
大家平常赚钱很辛苦，一年好不容易存个50 万、100 万，应该已经算非常厉害了！可是，光是议价，只要一坪省个3 万，假设买的是一个30 坪的房子，其实就帮自己省了将近100 万。如果买到的价格，比银行估价还便宜2 成或3 成，那才是真的是买到被低估的价格！
你说：「比银行估价还便宜2 成或3 成？那不就表示，如果银行估价1000 万，只能买700-800 万？这种价格怎么买得到？」
买得到！因为，比起之前的房地产市况，大家猜猜看，是「成交量」跌得比较多？还是「成交价」跌得比较多？
▲买房子可能买贵了，也可能买到破盘价，若是低于银行估价的2~3成才较便宜。（图／CFP）
正确答案是：「成交量」跌得比较多！「成交价」虽然也有跌，但是远不及「成交量」委靡的幅度！光是2016 年一年的成交量，比SARS 那一年的成交量还要少，你就知道「成交量」到底跌多少！
「既然『成交量』跌得比『成交价』多，为什么妳还说比银行估价便宜2 或3 成的价格买得到？」你可能好奇。因为，在没有量的时候，比较容易买到破盘价！怎么说呢？
以前一间房子可能有30 组人来看，可能有3 个人喜欢、出价，其中有一个人加一点价，接近屋主的底价，就成交了！现在一间房子有没有可能只有10 组人来看？有！有没有人出价？没有！好不容易有一个人勇敢地出价了！他通常出「高」还是「低」？应该是「低」！（不过这也很难讲，还是有人不小心买贵）这时候，如果屋主认真一定要把房子卖掉的话，他就只能认真考虑买方的价钱。
那为什么现在的成交量这么低呢？因为屋主认真考虑之后，决定：不要卖了！因为现在利息相对低，比起以前的动辄5%-7%，现在利率平均1.5%-1.8%，没有利息的压力。如果屋主需要用钱，可以透过「增贷」，把钱贷出来就好，还可以把房子出租付贷款利息。
不过，有没有一定要把房子处理掉的屋主？一定有。这时候，他就只能认真考虑买方出的价格了！如果他是一手屋主、没有贷款的话，议价空间相对比较大，就可能愿意用一个便宜的价格把房子卖掉！
▲若是屋主出售意愿低，也不要执意一定非买「它」不可。（图／pixabay）
卖方不愿意接受价格怎么办？
你可能说：「爱莉，可是我看上的房子，好像屋主都真的不急着卖⋯⋯」相信我！如果没有任何售屋动机，屋主不会把房子拿出来卖的，尤其在现在这个时间点。所以，不管屋主急不急，也许他不缺钱，也许房子出租有收益，或是没有任何贷款，但是，只要屋主将房子委托仲介销售，就表示某种程度上，他还是希望房子可以顺利卖掉，只是价格或时间点还没到。
● 没有非买不可的房子！
我常说，没有非买不可的房子！如果你非它不可，只能继续等屋主改变心意，如果等不了或等不到，那也只能加价买了！因为房子是屋主的，而钱是你的！就像恋爱一样，没有非在一起不可的人！如果无法在一起，那就下一个！房子也是！如果你非它不可，那一定是你看的还不够多！
● 多做功课，找到更好的物件
不过，就像恋爱一样，虽然要多看多比较，但是，就像在沙滩上散步捡石头一样，比来比去最后可能空手而回，或是错过了真正值得入手的好物件！所以，「多看屋」、「多做功课」背后有一个最主要的目的：当值得入手的Apple 屋，以值得入手的价格出现在你的面前时，你可以一眼认出它来，即时把握！