小资买房不能只看总价！专家自创购屋口诀「地环屋价」助自住客理财兼投资

▲小资族口袋不深，往往想牺牲地段、交通、生活机能等条件，选择好入手但未来不见得好转卖的房子。（图／pixabay、时报出版提供）

记者万玟伶／综合报导

近年房市成为自住客市场，小而美的产品设计尤其吸引精打细算的小资族群。但就是因为无法一口气拿出太多头期款，小资自住客在看房时，往往先从总价看起，其余包括地段、交通、生活机能等需求，在可接受的总价面前，都能忍痛割舍，只是为了早一步完成拥有自宅的梦想。

看过身边无数朋友也是以此心态买下人生第一间房的房产专家「法拍小哥」，以自己接触房地产买房、收租、标下法拍屋等经验，以及评估过一千多笔法拍及房仲的房地产物件的洗练眼光，为看房新手归纳出以下心法——「地环屋价」。

法拍小哥的购屋准则「地环屋价」，建议要从「地」段开始看起，然后是周边「环」境，最后才看「屋」况与「价」格。然而当法拍小哥与朋友分享这个逻辑时，很多人一开始都不太能接受。「但我奉劝大家，一定要把感性藏起来，多用一点理性来看屋，相对更保险。」

法拍小哥表示，这个购屋准则的立基点在于，「未来如果要换屋，你是否有把握自己的房子会是一个抢手的秒杀物件？」他举一个在北投附近买新房子的朋友实例，在看过士林、天母、奇岩等附近的房子，朋友最后选择北投的原因是「同样的价格，这个房子的屋况最漂亮」，这个选择看起来没什么不对，但法拍小哥指出要害，「我同学用自住买房的主观角度来看房，缺乏投资买卖的角度，等到未来要卖房，房子就容易出现不易脱手变现的困境，以及房市大好时，自己的房子涨幅却不够大；倒是若房市跌价时，房子修正幅度却比其他地方来得凶！」

房子固然会折旧，但会让房地产涨价的主要原因，绝大多数因素是来自「土地」。因为土地有其特殊的「唯一性」，除了同栋的建筑物以外，全世界找不到两块相同的土地。法拍小哥解释，「所以当你买下房地产的同时，你就已经把世上这块唯一的土地变成私有财产，导致这一区房地产的供给变少了，这也是为什么精华地段的房价水涨船高的主因！」

法拍小哥亲授「房地产评估：出价流程」第一步「地段」：每次房仲推荐物件时，请他们先把物件的基本资料传来。法拍小哥习惯先确定此物件是否位在黄金地段，如果地段是位在闹区、生活机能良好、交通便利、就业需求大、商圈林立等，才会再进行第二步。

再者，第二步「环境」：当地段评估核可后，法拍小哥才会再评估这个物件方圆1公里内的周边环境有无殡仪馆、福地、凶宅、死巷、垃圾场、寺庙、 路冲、巷宽大小等嫌恶设施。如果已在此区深耕许久，通常一听到物件地址，基本上第一、第二个步骤（地段、环境）应可在5分钟内就做 好八成的评估了。这个也是为什么很多专职的投资客在还没有看到房子时，便可先下斡旋卡顺位的原因！

之后，第三步「屋况」：第三步骤则是要观察该物件的内外格局，像是外部风水、屋内格局、栋距、采光、格局图、楼地板顷斜、风水、壁癌、公设、主结构裂缝、钢筋外露、漏水壁癌等。

最后，法拍小哥才会总结归纳上面的评估结果，算出适合此物件的买价，透过预估未来售出的价格或持有的收益价格，推算自己的愿付买进价格区间。

《小资族的不动产炼金术：钱进法拍屋，18%轻松赚》作者： 法拍小哥出版社：时报出版出版日期：2020/02/04ISBN：9789571379326