房地合一2.0将上路 会计师教你判断新旧制

近年不动产交易热络，日前立法院也正式三读通过「房地合一2.0」，预计于七月上路。针对个人处分不动产的所得税如何申报，勤业众信联合会计师事务所税务部会计师王瑞鸿12日指出，个人出售不动产会因为所出售之不动产取得年度是在105年之后或之前，而分别适用房地合一税的新旧制。

由于房地合一税的课税制度与过往传统财产交易所得的报税制度有很大的差异，故辨认所出售之不动产是否适用房地合一税的相关规定是为第一步骤。如果适用房地合一税，不动产交易所得的课税方式即在完成所有权移转登记日之次日起算30日内，按持有房地产期间长短不同适用不同的税率申报所得税；而适用旧制之不动产交易所得就必须在隔年五月时并同个人综合所得税申报。

王瑞鸿指出，判断是否适用房地合一税主要是看该不动产是否是105年之后取得，如果符合该原则，即有机会适用房地合一税；但如果是105年之后继承原本被继承人于104年12月31日以前取得之不动产者，虽然是在105年之才取得不动产，但日后处分时仍可适用房地合一税之旧制。

若出售旧制之不动产，原则上应核实申报财产交易所得。惟个人出售不动产极有可能无法如营利事业完整保存帐簿凭证记载交易事项，再加上所出售之不动产可能系多年前取得或继承而来，导致无法举证原始取得成本或相关费用，故实务上纳税义务人大多会依据财政部核定标准来申报财产交易所得，即以所出售房屋之评定现值按不动产所在地不同，适用不同之百分比计算财产交易所得，但针对高总价之不动产交易，应以实际房地总成交金额，按出售时之房屋评定现值占公告土地现值及房屋评定现值总额之比例计算归属房屋之收入，再以该收入之17％计算其出售房屋之所得额。

王瑞鸿提醒，财产交易所得是以核实申报为原则，部分纳税义务人会误会在申报财产交易所得时可选择对自己最有利的方式申报，但若稽征机关掌握到所得人之相关成本资料，仍可按查得资料补征所得税。随着稽征技术进步以及不动产时价登录之制度实施之后，建议纳税义务人务必核实申报。

由于不动产交易所得是以核实计算所得为原则，因此，为避免申报财产交易所得时提示不出相关费用的证明文件，保留出售房屋支付之必要费用如仲介费、广告费、清洁费、搬运费等支出凭证就显得非常重要，建议纳税义务人应保存及记录相关支出的凭证以避免损失个人权益。