房东涨租企业不忍了！企业「以买代租」找总部创600亿元商机
▲南港世界明珠日前举办动土开工，为今年最大笔金额企业总部交易之一。（图／记者周宸亘摄）
台北商用不动产的空租率走降，令不少房东趁势喊涨，连带增加企业集团支出租赁办公费用，也使得近年企业吹起投资、兴建总部风潮，根据瑞普莱坊市场研究部统计，最近2年大集团砸了618亿元购置企业总部大楼，显示业主纷纷改以「以买代租」策略，不但能避险，更能进一步厚植资产潜力。
北市办公室租金累积5年涨幅达1成，且整体空置率5.5％，未来3年又缺乏新增供给，不少房东趁势喊涨，也令房客开始思索「转租为买」，也掀起一波投资商用不动产、改办公室的风潮，许多企业或是建商开始大举猎地、标售地上权、预售屋市场等。
根据瑞普莱坊市场研究部统计，2018、2019年各大集团共砸618亿元购置企业总部大楼，若加上部分个案的建筑成本，则总资金规模上看千亿，今年最大2笔企业总部交易都是预售企业总部，分别联强集团63.6亿元购买世界明珠大楼H栋，拆算每坪100万元，刷新南港历史记录；无独有偶国票向华固以56.7亿元购置大直亚太置地广场，每坪也超过85万元，双双打破区域行情的总价、单价行情。
▼瑞普莱坊市场研究部统计，2018、2019年各大集团共砸了618亿元购置企业总部大楼。（图／瑞普莱坊提供）
瑞普莱坊总经理刘美华解释，高级办公室断货缺口，建商打破过去先建后售或分户招租模式，改以「整栋预售」顾问式销售策略，掌握商机，一方面可以快速去化、舒缓资金及存货压力，并降低二次施工产生的成本。另一方面，购置企业总部在财务、管理、企业形象都有加分效果。
刘美华分析，再观察不同产业对于商用不动产的需求也不同，服务业企业总部量体至少6000坪，土地面积则以800-1000坪为主，且多数选择在市中心、临主要干道、周边产业机能完善的商圈；制造业企业总部量体规划则至少8000坪以上，土地面积则要1500-2000坪左右，多选择在工业区附近或者市中心的外围，以产业聚落及未来发展潜力为评估重点。
刘美华补充，由于市中心土地稀少且昂贵，难以找到大面积的基地，选择商业区高容积的土地，或者将旧有商办大楼进行危老或都更，取得更多容积奖励，甚至把容积移转做为购地的必要策略，以到达总量体的需求，也是评估、投资的趋势。而且未来办公室市场将不是买了就盖、盖了就卖的卖方市场，因此前期的市场调查、产品定位、物管规划、预招商作业，都将决定案件的成败。