理财周刊／捷运不再是票房保证?!
文．庄孟翰(淡江大学产业经济系副教授、德明财经科技大学客座教授)
庄孟翰淡江大学产业经济系副教授德明财经科技大学客座教授中华民国不动产交易安全策进会第二、三届理事长
Ｑ：轨道经济迷人，周边带动的商机更是不在话下，因此，沿着轨道兴建的房产一向炙手可热，并成为兵家必争之地。事实上，民国八十五年由文湖线、板南线开始带动周边房价镀金，不过，捷运南北带动商机也大异其趣，根据资料显示，台北捷运每天约202万的旅运人次，相较高雄约十五万多的运输量来看，差距相当大，也使得南北两地捷运周边房价差距甚大。
截至目前为止，双北的捷运路网已越加趋于完善，不过，或许是在捷运趋近饱和情况下，过去「捷运沿线商机无限，购屋置产跟着捷运走」的荣景已不复见。对于捷运环状线第一阶段工程即将在明年底完工，沿线周边房价表现似乎未如预期，因此，想请教庄教授，为何捷运沿线房价不再是票房保证？
Ａ：捷运通车初期就曾出现「捷运金三角」的房价保证，包含台北市忠孝东西路、中华路、罗斯福路及复兴南北路的范围，随着捷运陆续通车，区域内房价不断飙升，根据国有土地标售资料显示，2005年当时每坪决标单价高达一百万元以上的便有五十二笔，其中五十一笔皆邻近捷运站，由此不难发现捷运周边皆是房产交易热络区域。
进出人次影响周边房价
譬如坐落中华路国军英雄馆旁的166坪国有地标售，当时便创下每坪402万元的天价，也带动了台北市精华地段的高级住宅，朝向每坪开价百万元以上的豪宅规划，最显著的例子便是2001年仁爱路三段的「帝宝」，其后在台北市房价逐渐飙涨过程，新北市捷运各站可及之处也随之水涨船高。
然而，根据房仲业者统计，2016至2017年捷运机场线与环状线沿线各站互有消长，不过却是跌多涨少，种种迹象显示，房市在重税之下进入业者所谓的冰河期，即便是过去最抗跌的捷运宅，现今也已非房市保证。如再根据最新公布之九月捷运各站进出人次，以五千以下、五千至一万，每五千作为一个级距，可以发现进出人次高低落差很大，这也直接影响该站的周边房价。
事实上，北捷自1996年开始营运以来，共有五条主要路线，及两条单站支线，路线共约136.6公里，营运车站不包含机场捷运线，约设有108个站点，进出热点涵盖几个大站及转运点，例如台北车站每日约15万人次、西门站68157人次、忠孝新生站31073人次、南京复兴站35662人次、忠孝复兴站46871人次、中山站38687人次、台北101／世贸站30445人次等。由以上资讯可以发现捷运热点周边皆有商圈相互带动，包含忠孝复兴、台北车站等。
另外，机场捷运每天运量约五万多人次，沿线各站倘若只是路过、迳赴机场，鲜少下站人次做后盾，各站房价的涨跌幅度差距就会很大。
至于最近众所瞩目的焦点，主要系针对机场及台北捷运陆续完工路段，包含重划区推案量大，例如新庄副都心，另一则是捷运末端郊区，并非位于市中心，因此运量较少，例如淡水线的复兴岗站及忠义站，此两站每日进出仅约二至三千人次，其因在于当地居住人口较少。另外，文湖线的万芳社区站每日进出仅1935人次，同样是当地居住人口较少。
此外，同一路线上的辛亥及麟光两站每日进出分别为2744人次及3787人次，该站点同样也是腹地不大，房屋数量不多，人口也就相对较少。因此，购屋之前应先查询各站旅运人次，并实地勘查之后再做定夺。
人潮较热络的捷运路线当以板南线为主轴，至于顶埔及土城因系末端，进出人数较少，其中可以亚东医院站作为区隔。板南线沿线包含永宁─土城─海山─亚东医院─府中─板桥─新埔─江子翠─龙山寺─西门─台北车站─善导寺─忠孝新生─忠孝复兴─忠孝敦化─国父纪念馆─市政府─永春─后山埤─昆阳─南港，这些站点怎么算都有上万人次进出，沿途更有多个站点商圈林立，譬如西门、台北车站、忠孝复兴、忠孝敦化及市政府站等，如沿着这些站点找房子，房价自然是跟着水涨船高，买卖交易数量也就相对显得稀少。
超涨超跌问题严重
过去捷运所到之处房价几乎都是暴涨，因此，建商通常都会借由捷运规划中的站点刻意拉抬房价，不过一旦景气衰退，沿线周边房价就会跟着下降，倘若过去超涨，例如最近几年桃园与林口房价炒得恨天高，相对下跌幅度也就超乎预期。而当别处仅跌10％，捷运沿线跌幅就有可能超过20％，譬如捷运机场线的长庚医院站，因就诊医疗因素，该站进出人次就偏高。
其他相较于通车以前，因土地征收与道路交通尚未完备，跌幅也就较大，这也显示，为何会有那么多的个案诉求重点会以交通便捷及未来发展潜力为主要诉求。
央行当初打房，以限制贷款百分比的方式，特别针对三峡、林口及淡水这三区，房贷不能超过总价的五、六成，相较其他地区则可以贷到六至八成。虽然此一打房措施相当具有针对性，也成功压抑投机炒作，以维持区域房价的稳定性，不过现阶段在景气低迷情势下，部分捷运沿线房价则陆续出现超涨重跌，不再是票房保证，亦乃势所必然。
购屋置产 捷运站一千公尺为首选
面临房价跌势，仍有不少民众急于寻找适当的介入点，在此要不厌其烦的提醒，购屋之前一定要衡量自身负担能力，除挑选适合地点外，并要详阅相关房地履历，若要购置捷运沿线周边，则要特别注意旅运人次、行政区位等，当进出人次越多，房屋价格也就相对越高，其次，人口越密集，也才有可能形成较完备的生活圈。
因此，建议挑选捷运站一千公尺内为佳，若为公寓及中古屋，更应该考虑是否有都更的机会。当前虽然有些站点不再烫金，不过捷运周边二手市场也相对较为流畅，购屋之前不妨优先列入考虑。