遗产E剧场／小心！继承房屋转手卖成本价 却收到补税1千万通知
▲继承的房子转收卖，没赚到价差，却收到天价税单。（示意图／pexels）
有民众继承父亲生前3000万元买来的房产，申报遗产税时，以「公告土地现值」和「房屋评定现值」加起来评定600万元，不用扣税；但没想到，他转手再以3000万打平卖出，竟收到国税局寄来要补缴1000万元的天价税单，简直快昏倒！
律师指出，「房地合一税制」改成按「实际成交价课税」后，加上民众弄不清楚法规，许多出售继承或受赠的不动产的民众付出很大代价。在法规尚未修改前，继承人或受赠人在处分不动产，最好事先请人试算「将来要缴多少所得税」再决定是否卖，才不会因缴纳天价税款而痛心难过。
律师指出，林先生108年用新台币3000万买了一间房子，没有贷款，但购买后6个月就过世了，而林先生已成年分居的儿子(小林)向国税局申报遗产税时，因这间房子的「公告土地现值」和「房屋评定现值」加起来只有600万，因此国税局核定小林免缴纳遗产税，(因遗产税免税额为1200万)。
3个月后，因为小林先生需要一笔资金，就把这间继承来的房子卖给隔壁邻居，由于市场行情没有太大变化，所以双方以3000万元成交。
不久后，小林接到国税局通知，请他申报这笔财产交易所得。国税局告诉他，由于他持有期间不到1年，而且这次交易总获利为2400万（3000万元减600万元），所以要缴纳超过1000万的财产交易所得税。
小林觉得莫名其妙，父亲当初是用3000万买的，现在他用3000万卖掉，并没有赚到2400万元，他认为国税局弄错了。但国税局坚持要他补缴巨额税金。
熟悉继承遗产税务的刘韦德律师表示，发生这种状况的原因在于一方面民众对我国税制的认识不足，但另一方面，我们的房地合一税制，的确有部分未甚合理之处。
刘韦德指出，小林认为父亲当初买的价格是3000万，后来卖价也是3000万，所以没有财产交易所得，但这个思维是一般人的逻辑，但法律的规定却非如此。国税局核定小林有2400万的交易所得，主要是依据所得税法第14-4条的规定。
该条规定依据该法第4条之4规定之个人房屋、土地交易所得或损失之计算(适用新制之房屋及土地交易)，如果是基于继承或受赠取得者，是以交易时的成交价额，减除继承或受赠时的房屋评定现值及公告土地现值，按政府发布的消费者物价指数调整后的价值，与因取得、改良及移转而支付的费用后的余额为所得额。
由于小林是因继承取得房子，而这间房子和基地的评定标准价格与公告土地现值为600万，所以这就是他的取得成本，现在小林用3000万卖掉父亲留下来的房子，因此国税局就得出小林赚了2400万的结论。
刘律师分析，造成这种现象的主要原因，并不是继承人真有获利，完全只是因为在计算所得与成本的基础不同所致。
刘律师指出，学说上认为遗产税是继承人因无偿取得遗产而所要缴的税，性质上仍是所得税，而继承人在继承阶段的「所得」就是遗产税的税基；而在继承遗产后的处分，继承阶段的「所得」就是后续处分的「成本」。
在这个案例，因为房地的遗产税税基是600万，所以小林日后出售房地的成本就是600万，而非父亲当初购屋成本3千万元。所以造成小林本件房地遗产税税基是600万的原因，并不是因为小林的房子只价值600万，而是因为遗赠税法第10条第1项与第3项所致。
据该条第1项规定「遗产及赠与财产价值之计算，以被继承人死亡时或赠与人赠与时之时价为准」，第3项规定「第一项所称时价，土地以公告土地现值或评定标准价格为准；房屋以评定标准价格为准」，所以小林在申报遗产税时，房子的价值就只有600万，而非3000万。
刘律师表示，这种只是因为计算基础不同所产生之「虚拟所得」，民众真的不易理解，虽然现行税制是可以让民众少缴一些遗赠税，不过因为在大部分的情况下，房地合一税的税率远高于遗赠税，所以民众不论是因为继承或赠与取得房地，将来在处分时就有可能会因庞大的「虚拟所得」而须缴纳高额的房地合一税，而且如果继承人或受赠人是短期内就卖掉的，税率更是惊人(注：房地合一税税率会因持有期间长短而不同，1年内移转的税率达45％)。
因此除非是继承或受赠房地后长期持有，或刚好符合严格的自用条款规定，而可以适用较低税率或享有400万元的自住房地免税额外，否则都不是少缴一些遗产税可以弥补的。
刘律师最后指出，在法规尚未修改前，继承人或受赠人在处分不动产时，只要是落在新制适用范围的不动产交易，最好事先请人试算「将来要缴多少所得税」再决定是否要卖，以免届时因「虚拟交易所得」而要缴纳天价税款而痛心难过。
▲刘韦德律师自费近百万创设免费App「777遗嘱产生器」，让民众可以上网自行设遗嘱。（图／ETtoday资料库）
刘韦德律师
台大法律系毕业， 86年律师高考及格，擅长继承遗嘱法令，777遗嘱网创站律师，777遗嘱产生器APP发明人，可协助民众利用手机轻松完成遗嘱刘律师热心公益，可免费为民众代拟遗嘱及解答法律问题 (限不动产、遗产继承相关案件)预约信箱 lawyerleoliu@gmail.comline ID：lawyerleo777更多遗产知识请上777遗嘱网