影/图解买中古屋7大隐形费用 「房贷不足额」当心成本增

记者建宇高雄报导

对于部分民众来说,买中古屋已经不是新鲜事,要付哪些费用都一清二楚,但是多数民众一辈子可能只买1次中古屋,在应付款项当中,有没有一些隐形成本是常常被忽略的呢?房仲业者表示,现在买中古屋的付款资讯都很透明,但为了因应突发出现的成本,建议民众还是准备相当程度的现金以备不时之需。

▲民众买中古屋时要付的款项大致上都相当清楚。(图/记者陈建宇摄)

▲斡旋金并非必须要付的款项,代表的是买方的诚意。(图/记者陈建宇摄)

根据买中古屋的时程来看,第1个可能要付的款项是「斡旋金」,斡旋金的意义其实是买方向卖方表达想购买的意愿,是1种「诚意」,而斡旋金的金额可大可小,信义房屋市府复兴店主任曹哲祯表示,以信义房屋为例,斡旋金若现金支付最高收10万元,若是开票则最高收50万元,若谈成斡旋金将会转成签约款。不过斡旋金并非必要支出的款项,也可以用要约书取代。

买卖双方对于价格取得共识,这才真正进入中古屋买卖的流程,也才会出现实际必须支付的费用,曹哲祯指出,这时会按照签约、用印、完税、交屋这4个期程分别付款。以信义房屋为例,第1阶段「签约」要付的是成交总价的10%,基本上在签约后3天内缴齐,若有特殊状况可讨论延后。同时签约的手续费也在这个时候收取,费用大概1.2~1.3万元。

第2阶段「用印」则通常会与第1阶段「签约」同时进行,因此并不会有付款的项目。但到了第3阶段「完税」时,相对大笔的资金就要在此时交付,曹哲祯表示,完税款就包括了预收规费仲介服务费等,预收规费采「多退少补」,里面包含了契税地价税、房屋税、登记规费、印花税地震险、火险工程受益费等,都有固定收取的比例

▲完税时要将所有的税金都缴纳完毕。(图/记者陈建宇摄)

值得注意的是,在这个阶段同时房贷申请也会完成,这时可能出现「隐形成本」。曹哲祯表示,假设民众申请的房贷是8成,但银行核贷7成,当贷款成数不足时,这剩下的1成买方必须想办法补上,多数是采用现金的方式缴付。

鸿毅地政士事务所所长谢志明表示,房贷不足额的解决方式除了以现金支付之外,有的民众也会办理「房贷寿险」提高银行核贷成数,多缴的费用从5~20万元不等,另外也有民众会再去借「信用贷款」,但利率7~8%比起房贷利率高许多,就是可能出现的隐形成本,而首购族往往会忽略这1块。

买中古屋第4阶段就是「交屋」,这时银行会将房贷款项汇给卖方,而通常代书费用也会在这个时候缴付。

以中古屋交易大约6周完成为例,整个付款流程如下:首周签约、用印付总价10%的款项以及签约手续费。第4周付完税款、仲介手续费,不足的房贷金额也在这时补上,最终就是第6周交屋时银行拨付贷款,并支付代书费用。

另外曹哲祯指出,如果房子短期内的增建,也可能因为国税局查核而导致房屋价值增加,此时房屋税也会跟着增加,也是买中古屋可能会衍生的隐形成本。

▲买中古屋付款流程。(图/记者陈建宇摄)

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