土地太稀有！ 七期5018坪地上权悄挂帆布招商
▲七期蛋黄区内精华土地，挂上帆布准备招商。（图／记者陈筱惠摄）
台中蛋黄区大面积土地硕果仅存，位于市政北二路、河南路口的惠民段141地号占地5018坪的地上权招商案默默挂起帆布，成为七期新市政专用区的现存素地中，规模最大的高容积率地皮，市值可观。专家分析，台中的商用不动产需求掘起，近年台中地上权招商状况有愈来愈好的趋势。
《地产詹哥老实说》S2EP18／跳楼坠中庭算谁的？怕踩凶宅地雷 先搞懂「专有」「共有」大不同据悉，该笔土地为新八地目，容积率达600%，地主则是农田水利署台中管理处，与隔壁台中银行总部用地，同属新八地目，现正兴建的「台中之钻」曾在2014年底，以带建照并包含容积移转的条件，创下单价304.6万元的惊人价码。
▲该基地条件位置极佳，周边已是顶级商办围绕。（图／记者陈筱惠摄）
而近年该地周边容积率相当、但用途较广的新六土地，价格则落在230~270万元之间，台湾房屋集团趋势中心经理陈定中推估，惠民段141地号的土地单价行情，大约落在250~300万元，仅以土地价值推算，价值就超过百亿元价值。
群龙策略不动产估价师廖家显则表示，该土地位于精华地段，换算地价每坪达300万价值的土地，加上营建成本与其他费用，评估需要投资达百亿，由于开发规模庞大，预料招商案将锁定财力极度雄厚的大型业者。
廖家显认为，该土地位于商办林立的中心点，除了商办，其他如娱乐城的开发、百货业、寿险业等都十分适合，且土地开发强度高，若仅兴建一栋建筑，甚至可达300米，突破现在台中最高楼。
▲原作为停车场的格线依稀可见，土地稀缺也让地上权案逆风而起。（图／记者陈筱惠摄）
不过因公部门的地上权案权利金设定，通常土地市价的3折到7折为基准，陈定中估计权利金底价将不低于40亿元。不过，近年则因官方对于地租改采「部分浮动、部分固定」机制，并以1~5%为原则，有利业者掌握成本，加以台中的商用不动产需求掘起，精华区土地资源却日渐稀少，遂导引地上权案往商用发展，使近年台中地上权招商状况有愈来愈好的趋势。
其实该地曾于2015年以地租6%、权利金底价25亿元招商，但出师不利流标；台中市的地上权开发起自2014年，当时以住宅为开端，该年美邦开发于南区推出台中首宗地上权住宅案，然而当时该地房价尚属亲民，即使地上权案以市价7~8折为卖点，在没有土地所有权的情况下，打不破「有土斯有财」的传统想法。
▲该地曾于2015年以地租6%、权利金底价25亿元招商，但出师不利流标，此次时空背景不同，可望创下台中最贵地上权案。（图／记者陈筱惠摄）
台中建商表示，台中因为早前台中的土地供给还算丰富，价格也尚未飙涨，买土地比买地上权划算多了，加上2015年房屋税大涨后，业者更不想投入地上权经营。
陈定中分析，由于惠民段141地号无住宅用途，周遭又环绕兴富发、亲家、丰邑、联聚及台中银行等商办，商贸聚落已然成形，规划商用产品，正符合当前商用不动产的发展热潮，为本次招商创造利基，不过能否旗开得胜，仍须视招商案限制、权利金底价、地租及疫情发展等因素而定。
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