编‧辑‧室‧报‧告－如果打房失败，政府何去何从？

立法院在4月初火速通过房地合一税2.0版修法，并确定在7月1日与去年底通过的实价登录2.0同步上路，许多人认为此举将让健全房市目标向前迈进一大步，更可望落实居住正义。但万一、万一新制上路后房价不跌，政府该何去何从？

先来看近期房价走势，根据市调机构上周最新统计，北台湾第一季新成屋、预售屋平均成交价全面走扬，其中基隆、新竹改写历史新高，台北市房价则是较去年同期大涨6％、并重返每坪90万大关。实际上，连同去年第四季，同一调查显示北台湾房价已连两季劲扬；即将上路的「房产新政」能不能压住这波房价势头，下半年将见真章。

从去年12月初央行重启选择性信用管制，到去年底通过实价登录2.0，今年3月央行端出加强版限贷令、4月房地合一税2.0过关，短短4个月政府连出四记重拳，打房力道前所未见；但截至目前房价仍逆势上涨，这到底是房市反转前的逃命波？还是预见打房失败的警讯？

在上个月编辑室报告中，我分析了现今的「房市完美剧本」，包括一、史上最多的热钱，因疫情启动的无限QE释出天文数字资金；二、史上最低的房贷利率，目前降到1.35％，购屋负担大幅减轻；三、史上最强的股市，台股本周创下17,323点历史新高；四、史上最大的鲑鱼返乡潮，台商回流＋资金回台，庞大的人流、金流返台是过去30年仅见；五、史上最贵的土地，全台土地屡创天价且涨势未歇；六、史上最高的建筑成本，全台疯抢营建工人加上原材料大涨，营造成本已大涨2～3成；七、强劲的经济成长，2021年经济成长率可望创近7年新高。

而除了房市完美剧本的强力支撑，这波打房连环拳固然箝制了建商、投资客、国内法人的能量，但也导致供给减少、流动性降低，在自住、置产需求热度不减下，供需结构改变将强化房价支撑力道。

进一步分析，这一波房市荣景的重要推手之一，是置产族群在暌违多年后大举重返房市，这些资产大户实力雄厚，限贷令和延长重税闭锁期对他们冲击有限。而另一个吊诡之处，在于打房政策刻意避开首购、换屋等自住族群，方向虽然没错，但这些刚性需求正是房市的主力客层；既然打房措施打不到市场的主要参与者，房价恐易涨难跌。

再来探讨实价登录2.0，论者常把实价登录视为实现居住正义的重要武器，诚然，资讯公开透明绝对是好事，但几乎没有人讨论过的是，资讯透明保障的不只有买方、而是买卖双方，简单说，因为实价就摆在那里，没有一个卖方愿意以低于行情的价格出售。比如某社区实登每坪房价在50～55万元，此时不会有买家会出价60万，同样也不会有卖方会以低于50万的贱价出售；意味实价登录虽然减少了哄抬空间，但同时也形成房价向下的僵固性，想要靠实价登录2.0打压房价，基本上是缘木求鱼。

最后来看成本推升，以建商来说，如今的土地成本、营造成本，再加上连串打房政策增加的资金成本，除非再出现全球性的经济、金融危机，几乎可以断言没有一家建商会降价求售。至于投资客或置产族，来自打房所增加的成本，必然设法转嫁到售价或租金上，因为这不只是人性，也是经济学的基本法则。

总结以上分析，我的推论是新制上路后房价不跌、打房宣告失败！到时候的棘手问题将是政策下一步怎么走？其实方法不是没有，第一是调升利率，难处在敢涨吗？涨多少？第二是继续加税，但猛药总有临界点，也要考虑届时民意可能反扑。第三是社会住宅，且不说目前进度严重落后，根本缓不济急；就算将来赶上目标，数量仍是杯水车薪；此外，社宅另一个被诟病之处是，就算幸运抽中也只能住3年（可延长一次），无法提供安居的保障。

我认为，台湾最终还是要回归长期不敢面对的租屋市场黑洞，才能解决居住难题。租屋市场有多重要？来看国人最喜欢拿来当范例的德国，德国首都柏林的租屋率高达85％，庞大的租屋市场提供广大住民所需，而且保障相当完善，房东没有特殊理由不能赶房客，就算有特殊理由要房客搬走，还要支付一笔费用，甚至协助房客寻觅下一个居所，也因此租屋可以成为安身立命之所，免于人民买不起房的恐惧。另外，日本东京的租屋率也高达50％，显示都会区房价高不可攀举世皆然，但如果有完善的租屋系统，可让民众有免于沦为屋奴的选择。

不过，因为房价大涨，加上新增供给赶不上人口增加速度，柏林房租在短短7年大涨超过4成，引爆高涨民怨，逼得柏林市政府史无前例祭出「冻涨令」，规定2014年前盖的房子，五年内不准涨租；不过，此案最新发展是德国宪法法院上周做出裁定，宣布柏林市政府的租金上限法令无效，也再次验证居住正义在全世界都是不易解决的难题。

回头检视台湾，目前全台租屋人口高达300万（占全台人口八分之一），不过在政府长期漠视下，却沦为最不受保障的族群。尽管租屋黑市沉疴已久，但打造完善的租屋系统，仍是台湾解决高房价下居住问题的唯一方法；官员、民代与其惮精竭智争论打房细节，不如尽早回头整顿租屋市场，才能真正落实经济弱势者的居住正义。