预售换约、成屋转售一刀切 学者批修法只是纸老虎
财政部将房地合一所得税法修正草案送交立法院审议，重击预售屋，虽然案子还没过，已经引发热烈讨问，不过要遏止房地产落入少数人操纵的工具、避免一般人「买不起也买不到」的问题，中信房屋调查研究，多数民众认为加重课征囤房税或许是个好方法。
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根据中信房屋调查研究结果显示，民众对于政府打击炒房的各项作为中，以「加重课征囤房税」最受肯定，其次为「采取选择性信用管制」，「发布限购令」与「查处红单」也有3～4成的得票率。
不过，虽然民众有所期待，但是行政院考量囤房税可能会殃及无辜，甚至可能会造成租税转嫁效应、让租屋者租金负担加剧，因而暂缓推动囤房税。
▲行政院考量囤房税可能会造成租税转嫁效应。（图／业者提供）
囤房税暂缓推动，房地合一所得税法修正草案把焦点放在预售屋上，引发讨论，尤其是预售屋换约交易，很有可能就会被课以45%、35%重税，对预售屋市场冲击最大。
财政部赋税署副署长李怡慧表示，以后预售屋换约有交易就要缴税，计算期间从民众向建商买屋签约日起算，到卖出签约日，如果是在1年内交易，税率为45%。
买家买入预售屋之后，等到交屋，计算期间又重新起算，将由成屋不动产登记日起跳，如果要转手交易，又要依新制来计算房地合一税，等于是把预售屋的换约交易、成屋交易一刀分，分次课税。
至于，如果有卖家和买方协调，利用不实的买卖价，「高卖低报」例如买卖价1000万元，却用900万元申报，差额100万元现金交付，以规避缴税，李怡慧也提醒，「卖方的售价就是买方的成本」如果为了一点便宜配合，等到自己要卖出时，可能就得要缴更多税金。
清华大学科技管理学院荣誉讲座教授张金鹗表示，只修房地合一税，未修囤房税，效果不大，「不管修法修得多严，你有人力稽查吗？有办法重罚，让不守法的人怕吗？如果没有办法查到，那现在的修法就只是纸老虎，宣示的效果大于实质的效果。」
▲预售屋交易课税分析。（图／业者提供）
台湾房屋集团趋势中心执行长张旭岚表示，预售屋、红单都还不算是正式的房地，过去并未列入房地合一税课征范围，若交易获利依财产交易所得方式课税，不过因稽查不易，多半是逃漏税的黑洞。
未来纳入房地合一2.0后，只要短期内转手出售有赚，都会面临最高45%的重税，可能比现行综所税最高课征40%的税率来的重，以获利200万元来估算，依持有期长短，应纳税额从30～90万元不等，持有越久缴税越少，而与旧有所得税课征相比，原本最高课征40%，可能需缴纳80万元税额，改制房地合一税最高需缴纳90万元。
张旭岚补充，新制规范在预售屋契约交易开始时就计算持有期，交屋后持有逾5年才不会被课重税，因此买预售屋的闭锁期拉长到七年左右，这对自住族群不影响，不过置产族金钱时间成本垫高，必然影响近期预售市场交易。
信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德表示，房地合一2.0将预售换约纳入管制范围，对于过去几年投资氛围越重的区域与产品影响越大，近年房价持续走扬的桃园、新竹、台中、台南与高雄地区，预售案难免有些投资客进场，若预售换约也纳入房地合一税，等于2年内预售换约也是房地合一税45%税率，交屋后则是用5年内35%～45%税率，势必让预售投资降温，一旦买气追不上，一手供给量大、土地供给多的区域，须留意建商出现让价求售的状况。
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